Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht bei Schust & Federle

Die richtigen Antworten im Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht – nicht nur in Rottweil

Beim Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht dreht sich alles um Immobilien, Wohnraum und die entsprechenden Rechte und Verpflichtungen. Oftmals ergeben sich dabei diverse offene Punkte: Welche Faktoren sind bei Mietverträgen für Wohnungen, Häuser und Grundstücke zu berücksichtigen? Wie sieht eine korrekte Nebenkostenabrechnung aus und wie nicht? Bei diesen und vielen anderen Fragestellungen rund um das Mietrecht und das Wohnungseigentumsrecht können Sie sich bei Schust & Federle wie in den eigenen vier Wänden fühlen. Gleich zwei Fachanwälte für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht stehen Ihnen in unserer Kanzlei beratend zur Seite.

Von Mietvertrag bis Maklerrecht

Dadurch, dass wir sowohl Mieter als auch Vermieter zu unseren Klienten zählen, können wir die Argumente beider Seiten nachvollziehen und unsere Mandantinnen und Mandanten stets bestmöglich vertreten. Während das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt ist, gibt es speziell für Wohneigentum das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Ob Sie Mieter oder Eigentümer sind, spielt für uns keine Rolle. Wir betreuen alle unsere Mandanten, ob privat oder gewerblich, mit unserem vollen Einsatz und Sachverstand. Die Themen sind dabei vielfältig …

• Mieterhöhungen und -minderungen
• Fristgerechte und außerordentliche Kündigungen
• Unstimmigkeiten beim Auszug oder bei Renovierungen
• Nutzungsänderungen von Immobilien wie Häusern oder Wohnungen

Im Miet- und Wohnungseigentumsrecht auf uns bauen

Da es gerade im Mietrecht auf Einzelfallentscheidungen ankommt und individuelle Faktoren bei gleichgelagerten Fällen zu unterschiedlichen Gerichtsentscheidungen führen, empfiehlt es sich, einen Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren. Dieser ist mit der gängigen Rechtsprechung stets vertraut und kann Ihre Interessen optimal vertreten. Beispielsweise trat zum 01.12.2020 die neue WEG-Reform in Kraft, die umfassende Änderungen bereithält. Weitere Informationen dazu finden Sie auf der Website des BMJV.

Zu Hause sind wir in Rottweil. Doch ebenso in den nahegelegenen Städten Villingen-Schwenningen und Balingen vertrauen zahlreiche Klientinnen und Klienten auf Beratung und Vertretung durch Schust & Federle. Wir kennen uns gut aus – in der Region sowie mit sämtlichen mietrechtlichen Themen.

Häufige Fragen im Mietrecht 

Wie lange darf der Vermieter eine Kaution einbehalten?

Dem Vermieter steht das Recht zu, vor der Rückzahlung der Kaution innerhalb einer angemessenen Frist zu prüfen, ob es einen Grund gibt, die Mietkaution oder einen Teil davon einzubehalten. Die Zeitspanne ist allerdings gesetzlich nicht festgeschrieben. Verschiedenen Gerichtsurteilen folgend, liegt sie zwischen drei und sechs Monaten. Im Einzelfall kann sie sich aber auch bis auf ein ganzes Jahr ausdehnen. Ist beispielsweise die Betriebskostenabrechnung in diesem Zeitraum noch nicht erfolgt, kann der Vermieter einen Teilbetrag zurückhalten, der voraussichtlich nötig sein wird, um entstehende Kosten zu begleichen.

Unter welchen Voraussetzungen darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Das BGB bestimmt, dass Mieterhöhungen unter zwei Gesichtspunkten getroffen werden können: nach Vereinbarung und nach Gesetz. Bei einer Vereinbarung legen Mieter und Vermieter in Rahmen des Mietvertrags eine Mieterhöhung in Form einer Staffel- oder Indexmiete fest. Gesetzlich sind Mieterhöhungen dann zulässig, wenn die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst wird oder Modernisierungsmaßnahmen am Wohnobjekt vorgenommen werden. Eine Mieterhöhung aufgrund von Sanierungsarbeiten ist allerdings nur dann rechtens, wenn es sich dabei um Modernisierungs- und nicht bloß Instandsetzungsmaßnahmen handelt. Wichtig: Die ortsübliche Vergleichsmiete muss anhand eines offiziellen Mietspiegels nachgewiesen werden. Für viele, vor allem ländliche Regionen, existieren solche Statistiken jedoch zumeist nicht. Grundsätzlich gilt, dass eine Mieterhöhung in Textform übermittelt und begründet werden muss.

Außerdem darf sie frühestens ein Jahr nach dem Einzug ergehen und muss eine Überlegensfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats einräumen. Tatsächlich kann die Miete also erst nach 15 Monaten steigen (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Bis zur nächsten Mieterhöhung muss erneut mindestens ein Jahr verstreichen. Ist der Mieter nicht einverstanden, kann er seine Zustimmung verweigern, woraufhin der Vermieter auf Zustimmung klagen muss. Innerhalb von drei Jahren darf die Kaltmiete um maximal 20 Prozent erhöht werden.

Aufgrund detaillierter gesetzlicher Anforderungen empfiehlt es sich für sowohl Mieter als auch Vermieter bei Mieterhöhungen einen Anwalt zu konsultieren.

Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zulässig?

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur unter bestimmten Prämissen zulässig. Laut § 573 BGB ist dies dann der Fall, wenn ein berechtigtes Interesse besteht und dieses auch nachgewiesen werden kann. Die Eigenbedarfskündigung kann dann ausgesprochen werden, wenn der Vermieter die Wohnräume für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsmitglieder benötigt. Zu dem begünstigten Personenkreis zählen demnach Kinder, Enkelkinder, Eltern sowie Großeltern, Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder und Schwiegereltern. Bei Onkeln, Tanten, Cousins und Schwagern ist darüber hinaus die glaubhafte Darlegung einer persönlichen Beziehung erforderlich. In jedem Fall ist eine ausführliche, schriftliche Begründung die Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung. Daneben greifen auch Kündigungsfristen und eventuelle Sperrfristen. Werden diese nicht beachtet, kann die Kündigung unwirksam sein.

Was kann man tun, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt?

Vermieter tragen jederzeit das Risiko, dass ein Mieter zum Monatsende seiner Zahlungspflicht nicht nachkommt. Zunächst sollten die Vereinbarungen im Mietvertrag geprüft werden – üblicherweise ist die Miete zum dritten Werktag des Monats zu entrichten. In der Folge sollte der Mieter auf den Mietrückstand hingewiesen werden, denn in manchen Fällen handelt es sich lediglich um einen Fehler oder Irrtum. Zeigt sich der Mieter als uneinsichtig oder ist nicht erreichbar, sollte die unverzügliche Mietzahlung schriftlich angemahnt werden. Reagiert der Mieter immer noch nicht, ist eine anwaltliche Beratung zu empfehlen. Eine fristlose Kündigung ist laut § 543 BGB möglich, wenn der Mieter zwei Kaltmieten im Rückstand ist. Zudem kann der Vermieter Gegenstände pfänden (Vermieterpfandrecht) und zukünftige Zahlungen gemäß § 257–259 durch eine Klage sicherstellen.

Darf ich meine Wohnung untervermieten?

Untervermietung ist zulässig, sofern der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse daran hat und der Vermieter seine Erlaubnis erteilt – es gibt allerdings nur wenige Fälle, in denen der Vermieter seine Zustimmung verweigern darf.  Dazu zählt, dass in der Person des Untermieters ein wichtiger Widerspruchsrund liegt und deshalb die Untervermietung nicht zugemutet werden kann. Aber auch die Überbelegung der Wohnung kann als Begründung herangezogen werden. Weitere Anlässe sind beispielsweise Nutzungsänderung durch den Untermieter, wenn die Wohnung gewerblich oder zum Kundenverkehr verwendet werden soll.

Rottweil – mehr als Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Die ersten römischen Siedlungen in Rottweil gehen bis in die Antike zurück. Sie gilt somit als älteste Stadt ganz Baden-Württembergs. Zwischenzeitlich hatte sich Rottweil der Schweizer Eidgenossenschaft angeschlossen. Dies änderte sich erst Anfang des 19. Jahrhunderts wieder. Zur Großen Kreisstadt wurde Rottweil im Jahr 1970 ernannt. Für eine bekannte Hunderasse ist sie schon wesentlich länger namensgebend: den „Rottweiler“, der vielerorts als Skulptur vor Gebäuden und in der Innenstadt zu finden ist.

Heute ist Rottweil gleich in mehrerlei Hinsicht ein beliebtes Ausflugsziel. Kulturinteressierte erfreuen sich beispielsweise am Schwarzen Tor, dem Dominikanermuseum sowie vier weiteren sakralen Bauten: Predigerkirche, Heilig Kreuz Kirche, Sankt Pelagius-Kirche und Kapellenkirche. Sportlich wird es dagegen auf dem Neckartal-Radweg. Der 246 Meter hohe Thyssen-Krupp-Aufzugstestturm in Rottweil ist ferner Deutschlands höchste Aussichtsplattform. Und zur Fasnetszeit wird Rottweil zur närrischem Bühne, „Federahannes“, „Gschell“ & Co. ziehen beim „Narrensprung“ abertausende Besucher an. Zu Hause hält es da die wenigsten. Klar, dass an diesen Tagen „Mietrecht Rottweil“ und „Wohnungseigentumsrecht Rottweil“ nur äußerst selten Thema sind.

Mietrecht Rottweil und Wohnungseigentumsrecht – Rechtsanwälte vor Ort

Rundum Mietrecht Rottweil gut beraten? Schust & Federle setzt sich für Sie ein! Bei uns erfahren Sie eine umfassende und kompetente Vertretung durch erfahrene Rechtsanwälte für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht. In Rottweil und darüber hinaus – für Eigentümer und Vermieter genauso wie für Mieter.

Urteile wie jenes vor dem Amtsgericht Sinzig aus dem Jahr 1998 mögen zum Schmunzeln einladen. Hier hatte der Vermieter, ein notorischer Schnarcher, seinen Mieter wirksam wegen Eigenbedarf gekündigt, weil er ein zusätzliches Schlafzimmer benötigte. Seine Frau war nächtelang ins Wohnzimmer ausgewichen. Wann aber ist eine Eigenbedarfskündigung für Sie als Vermieter möglich und was können Sie als Mieter in so einem Fall tun? Das sind typische Fragestellungen, wenn Mietverträge beendet werden. Überhaupt: Wie sind Mietverträge auszugestalten, damit sie sich bei einem Rechtsstreit nicht als wirkungslos oder ungültig erweisen? Hier gibt es seit Jahren unzählige Gerichtsentscheidungen, vor allem im Bereich der Verwendung von Formularmietverträgen. Vorformulierte Vertragsklauseln müssen hierbei auch im Zusammenhang mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf ihre Gültigkeit hin geprüft werden. Wir helfen Ihnen gerne und erstellen „wasserdichte“ Mietverträge – im privaten und im gewerblichen Bereich.

Nebenkostenabrechnungen führen zwischen Vermietern und Mietern oftmals zu Konflikten: Was kann eigentlich abgerechnet werden? Nach welchem Schlüssel sind Kosten auf mehrere Mietparteien aufzuteilen? Wie lange kann ich als Vermieter die Nachzahlung von Nebenkosten verlangen? Wann liegt ein anerkannter Mangel der Mietsache vor? Welche Rechte, aber auch welche Sorgfaltspflichten habe ich in diesem Fall als Mieter? Und was muss ich als Vermieter leisten, um meinen Pflichten zur Mängelbeseitigung nachzukommen?

Schust & Federle hat für Sie die passenden Antworten: freundlich, geduldig, kompetent. Und wenn immer möglich, ganz ohne Fachchinesisch. Nutzen Sie unsere langjährige Erfahrung auf den Gebieten Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht, sowohl im außergerichtlichen Bereich als auch bei der Vertretung vor Gericht. Bei Schust & Federle sind Sie immer gut aufgehoben!

Besitzer von Wohneigentum kommen neben dem Mietrecht zwangsläufig auch mit dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Berührung. Dieses regelt vor allem die Beziehung der Eigentümer untereinander, die sogenannte Wohnungseigentümergemeinschaft. Zudem ist im WEG die Verwaltung des Wohnungseigentums definiert.

Schust & Federle begleitet Sie in allen Teilgebieten des Mietrechts. In Bezug auf neue Gesetzgebungen und Urteile bleiben wir für Sie natürlich auf dem Laufenden. Sie profitieren von einer entsprechenden Vertretung und Beratung, in Rottweil und überall sonst!